Vous possédez un bien immobilier au Maroc et vous résidez en France ou dans un autre pays ? Ou vous êtes un MRE qui loue un appartement ou une villa au Maroc tout en vivant à l’étranger ? La question de l’imposition des revenus locatifs perçus au Maroc par un non-résident est l’une des plus fréquentes posées par les investisseurs étrangers et la diaspora marocaine. Elle soulève des questions sur le pays d’imposition, les taux applicables, les obligations déclaratives et la convention fiscale franco-marocaine. Ce guide fait le point complet sur le sujet.
Le premier principe à retenir est simple : les revenus tirés de la location d’un bien immobilier situé au Maroc sont imposables au Maroc, que le propriétaire soit résident ou non-résident. Ce principe est commun à la quasi-totalité des conventions fiscales internationales : les revenus immobiliers sont imposables dans le pays de situation du bien.
La convention fiscale franco-marocaine confirme ce principe en attribuant à l’État de situation de l’immeuble (le Maroc) le droit d’imposer les revenus locatifs correspondants. Pour un propriétaire résidant en France qui loue un bien au Maroc, les loyers perçus sont donc imposables au Maroc selon les règles fiscales marocaines.
La question de la double imposition est traitée par la convention : la France reconnaît l’imposition marocaine et accorde un crédit d’impôt ou une exemption pour éviter que les mêmes revenus ne soient imposés deux fois. En pratique, le propriétaire déclare ses revenus locatifs marocains en France (dans sa déclaration de revenus de source étrangère) mais bénéficie d’un mécanisme d’élimination de la double imposition prévu par la convention.
Les revenus locatifs perçus au Maroc par une personne physique (résidente ou non-résidente) sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le taux applicable dépend du montant annuel des revenus bruts perçus.
Le barème applicable aux revenus fonciers au Maroc prévoit une exonération pour les revenus bruts annuels inférieurs à 30 000 dirhams. Au-delà de ce seuil, les revenus fonciers sont imposés selon un taux progressif appliqué après déduction d’un abattement forfaitaire de 40 % représentatif des charges et frais liés à la propriété.
Le taux applicable sur la base imposable après abattement est de 10 % pour les revenus fonciers bruts compris entre 30 001 et 120 000 dirhams, et de 15 % pour les revenus supérieurs à 120 000 dirhams bruts annuels. Ces taux sont des taux spécifiques aux revenus fonciers qui diffèrent du barème progressif général de l’IR applicable aux revenus professionnels.
L’abattement forfaitaire de 40 % est appliqué sur les revenus bruts encaissés pour déterminer la base imposable. Cet abattement est censé couvrir l’ensemble des charges liées à la propriété : entretien, réparations, assurances, charges de copropriété, intérêts d’emprunt. Il est appliqué forfaitairement sans que le propriétaire ait à justifier ses charges réelles.
Ce mécanisme simplifie considérablement la gestion fiscale des revenus locatifs pour les non-résidents qui n’ont pas toujours accès à toutes leurs factures de charges depuis l’étranger.
Exemple de calcul
Un propriétaire non-résident perçoit 80 000 dirhams de loyers annuels bruts au Maroc. L’abattement de 40 % représente 32 000 dirhams. La base imposable est donc de 48 000 dirhams (80 000 – 32 000). Le taux applicable à cette base est de 10 %. L’IR dû est de 4 800 dirhams.
Tout propriétaire non-résident qui perçoit des revenus locatifs au Maroc est tenu de déposer une déclaration annuelle de revenus auprès de la Direction Générale des Impôts marocaine, avant le 1er mars de l’année suivant celle au titre de laquelle les revenus ont été perçus.
Cette déclaration doit mentionner l’ensemble des revenus fonciers de source marocaine, identifier les biens loués et préciser les montants de loyers perçus. Elle est déposée auprès du service des impôts dont dépend le lieu de situation du bien immobilier.
Pour les propriétaires non-résidents qui ont du mal à effectuer ces démarches depuis l’étranger, il est possible de mandater un représentant fiscal au Maroc (expert-comptable, avocat fiscaliste) pour gérer ces obligations en leur nom.
Un propriétaire résidant en France qui perçoit des loyers au Maroc doit également déclarer ces revenus en France dans sa déclaration annuelle de revenus, dans la rubrique des revenus de source étrangère. La convention fiscale franco-marocaine prévoit les modalités d’élimination de la double imposition : les revenus locatifs marocains sont en principe exonérés d’IR français mais pris en compte dans le calcul du taux effectif applicable aux autres revenus du contribuable.
La nouvelle obligation déclarative instaurée par la loi de finances marocaine 2026 s’ajoute à ces obligations : les contribuables résidents fiscaux marocains qui perçoivent des revenus de source étrangère doivent désormais les déclarer au Maroc avant le 1er avril de l’année suivante. Mais pour les non-résidents propriétaires de biens au Maroc, c’est la déclaration marocaine de revenus fonciers qui prime.
Les locations meublées bénéficient d’un traitement fiscal légèrement différent au Maroc. Elles sont soumises à la TVA au taux de 10 % lorsque le loueur est considéré comme exerçant une activité professionnelle de location meublée (plusieurs biens loués, caractère habituel et organisé de l’activité).
Pour les propriétaires qui louent un seul bien meublé de manière occasionnelle, la location peut rester dans le cadre des revenus fonciers avec le régime décrit ci-dessus. En revanche, dès lors que l’activité prend une dimension professionnelle (investissement dans plusieurs biens, prestation de services hôteliers associés), elle peut être requalifiée en activité commerciale soumise à l’IS ou à l’IR dans la catégorie des revenus professionnels.
Les locations saisonnières à des touristes étrangers présentent des spécificités fiscales intéressantes pour les propriétaires non-résidents. Les loyers perçus en devises dans le cadre de locations à des touristes étrangers bénéficient d’une exonération d’IR sur la fraction des revenus en devises effectivement rapatriés et convertis en dirhams via le système bancaire marocain.
Cette exonération est similaire à celle dont bénéficient les entreprises hôtelières sur leurs recettes en devises. Elle incite les propriétaires à encaisser leurs loyers via les canaux officiels plutôt que de les garder en cash ou sur des comptes étrangers, ce qui favorise le rapatriement des devises vers le Maroc.
La question des plus-values immobilières est distincte de celle des revenus locatifs. Lorsqu’un propriétaire non-résident cède son bien immobilier au Maroc, la plus-value de cession est imposable au Maroc selon les règles spécifiques aux plus-values immobilières.
Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 20 % du montant de la plus-value brute, avec un minimum d’imposition de 3 % du prix de cession. Des exonérations et des abattements progressifs pour durée de détention sont prévus par la législation marocaine.
Pour les propriétaires non-résidents, l’impôt sur la plus-value est prélevé à la source lors de la transaction par le notaire marocain. Le vendeur non-résident peut demander une restitution de l’excédent payé si l’imposition effective calculée sur la plus-value réelle est inférieure au prélèvement effectué.
Pour les propriétaires qui ont le choix entre location nue et location meublée, le régime fiscal applicable doit être analysé en fonction de leur situation spécifique. La location meublée peut générer des revenus plus élevés grâce aux loyers supérieurs pratiqués, mais elle peut aussi entraîner une qualification professionnelle avec des obligations fiscales et comptables plus lourdes.
Pour les propriétaires qui détiennent plusieurs biens immobiliers au Maroc, la structuration via une SCI marocaine (Société Civile Immobilière) ou une SARL peut présenter des avantages en termes de gestion et de transmission patrimoniale. La SCI marocaine est translucide fiscalement (les revenus sont imposés directement chez les associés) et permet une organisation patrimoniale plus souple qu’une détention en direct.
Pour les non-résidents qui ont du mal à suivre leurs obligations déclaratives marocaines depuis l’étranger, le recours à un représentant fiscal local est fortement recommandé. Ce représentant gère les déclarations, les paiements et les éventuelles communications avec l’administration fiscale marocaine, évitant les pénalités de retard liées aux oublis ou aux délais.
Les revenus locatifs perçus au Maroc par un propriétaire non-résident sont imposables au Maroc selon un régime spécifique aux revenus fonciers : abattement forfaitaire de 40 % sur les revenus bruts, taux d’IR de 10 % ou 15 % selon le montant des revenus, exonération sous 30 000 dirhams annuels. Les obligations déclaratives marocaines doivent être respectées chaque année avant le 1er mars, ce qui nécessite souvent l’assistance d’un représentant fiscal local. La convention fiscale franco-marocaine prévoit les mécanismes d’élimination de la double imposition pour les propriétaires résidant en France.
AOS, cabinet d’expertise comptable inscrit à l’OEC Maroc et basé à Casablanca Finance City, accompagne les propriétaires non-résidents dans la gestion de leurs obligations fiscales marocaines et la structuration de leurs investissements immobiliers au Maroc. Contactez-nous pour un premier échange.
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