La loi de finances 2026 a introduit une mesure fiscale nouvelle qui concerne directement toutes les entreprises marocaines qui paient des loyers à des bailleurs personnes morales soumises à l’IS ou à des personnes physiques : une retenue à la source de 5 % sur les produits de location d’immeubles. Cette mesure, entrée en vigueur le 1er janvier 2026, est encore mal connue de nombreux acteurs économiques, ce qui génère des risques de non-conformité pour les entreprises qui n’ont pas adapté leurs procédures de paiement de loyers. Ce guide fait le point sur le mécanisme, les bénéficiaires concernés, les modalités pratiques et les implications comptables et fiscales de cette nouvelle retenue.
La retenue à la source sur les loyers s’inscrit dans une tendance de fond de la politique fiscale marocaine depuis plusieurs années : l’élargissement du mécanisme de retenue à la source à de nouvelles catégories de revenus pour améliorer le recouvrement de l’impôt et réduire l’économie informelle.
Avant la LF 2026, les revenus locatifs des bailleurs particuliers et des sociétés étaient imposés selon un système déclaratif : le bailleur était censé déclarer ses revenus locatifs et s’acquitter de l’IS ou de l’IR correspondant. Dans la pratique, le taux de conformité déclarative pour les revenus locatifs était imparfait, notamment pour les bailleurs personnes physiques qui ne déclaraient pas systématiquement leurs loyers.
En instaurant une retenue à la source prélevée par le locataire avant le paiement du loyer, la LF 2026 transfère la responsabilité de collecte de l’impôt du bailleur vers le locataire, qui devient un collecteur d’impôt pour le compte de l’État. Ce mécanisme améliore mécaniquement le taux de recouvrement et réduit les possibilités d’évasion fiscale sur les revenus locatifs.
L’obligation de prélever la retenue à la source de 5 % sur les loyers pèse sur les entreprises dont le chiffre d’affaires annuel hors TVA est égal ou supérieur à 50 millions de dirhams. Ce seuil est important : les petites et moyennes entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à 50 millions de dirhams ne sont pas soumises à cette obligation et continuent de payer leurs loyers sans retenue à la source.
Pour les entreprises qui atteignent ce seuil au cours d’un exercice donné, l’obligation de retenue prend effet à partir du 1er janvier de l’exercice suivant. Une entreprise dont le chiffre d’affaires 2025 dépasse 50 millions de dirhams pour la première fois est soumise à la retenue à la source à partir du 1er janvier 2026.
Les banques, compagnies d’assurance et établissements de crédit sont soumis à la retenue à la source sur les loyers quel que soit leur chiffre d’affaires.
La retenue à la source de 5 % s’applique aux loyers versés à des personnes morales soumises à l’IS (sociétés marocaines, filiales étrangères) et à des personnes physiques (propriétaires bailleurs individuels). Elle couvre les locations de locaux à usage professionnel, commercial, industriel et artisanal.
La retenue ne s’applique pas aux loyers versés à des personnes morales exonérées d’IS (associations reconnues d’utilité publique dans certains cas) ni aux loyers de biens immobiliers destinés à l’habitation.
La retenue à la source s’applique aux loyers bruts versés, y compris les charges locatives refacturées par le bailleur lorsqu’elles sont incluses dans le loyer global. Les loyers nets de charges (lorsque les charges sont facturées séparément) font l’objet de la retenue uniquement sur la partie loyer stricto sensu.
Les indemnités d’occupation versées à des propriétaires lors d’occupations sans contrat de bail formalisé sont également soumises à la retenue dans les mêmes conditions que les loyers ordinaires.
La retenue à la source est calculée au taux de 5 % sur le montant brut du loyer versé, avant déduction de tout abattement ou frais. Pour un loyer mensuel brut de 50 000 dirhams, la retenue à la source est de 2 500 dirhams (5 % × 50 000), et le locataire verse au bailleur 47 500 dirhams (50 000 – 2 500).
Lorsque le loyer est soumis à la TVA (locaux à usage professionnel dont le loyer mensuel dépasse le seuil de 5 000 dirhams), la retenue à la source est calculée sur le loyer hors TVA. La TVA continue d’être versée intégralement au bailleur sans déduction de la retenue à la source.
Le locataire qui a prélevé la retenue à la source sur les loyers est tenu de la déclarer et de la reverser à la Direction Générale des Impôts avant la fin du mois suivant celui au cours duquel le loyer a été versé. Cette déclaration s’effectue via la plateforme en ligne SIMPL de la DGI, en utilisant le formulaire spécifique aux retenues à la source.
La déclaration doit identifier précisément le bailleur (nom ou dénomination sociale, identifiant fiscal, adresse), le montant du loyer versé et le montant de la retenue prélevée. Ces informations permettent à la DGI de recouper les déclarations des locataires avec les déclarations de revenus des bailleurs.
Un retard de versement de la retenue à la source expose le locataire à des majorations et pénalités calculées sur le montant dû. La responsabilité du locataire est engagée même si le bailleur n’a pas déclaré ses revenus locatifs : la retenue à la source est une obligation du locataire, indépendante du comportement fiscal du bailleur.
Le locataire doit délivrer au bailleur une attestation de retenue à la source qui récapitule les loyers versés et les retenues prélevées au cours de l’année. Cette attestation est remise au bailleur en début d’année pour l’année précédente, et lui permet d’imputer la retenue subie sur son IS ou son IR dû.
Un bailleur société marocaine qui perçoit des loyers soumis à la retenue à la source de 5 % reçoit le loyer net de la retenue. La retenue de 5 % constitue une avance sur l’IS : elle est déduite de l’IS dû au titre de l’exercice au cours duquel les loyers ont été perçus. Si la retenue subie excède l’IS dû, l’excédent est restituable selon la procédure de remboursement des crédits d’IS.
Pour les sociétés immobilières dont les loyers constituent la source principale de revenus, la retenue à la source de 5 % peut représenter un montant significatif en avance d’IS. La gestion de la trésorerie de ces sociétés doit être adaptée pour tenir compte du décalage entre la perception des loyers nets (déduction faite de la retenue) et les échéances de paiement des charges.
Pour un bailleur personne physique, la retenue à la source de 5 % est imputable sur l’IR dû dans la catégorie des revenus fonciers. Le calcul de l’IR sur les revenus fonciers s’effectue après abattement de 40 % sur les revenus bruts, selon les taux progressifs applicables (10 % ou 15 % selon le montant des revenus bruts annuels). La retenue de 5 % prélevée par les locataires professionnels vient en déduction de l’IR ainsi calculé.
Pour de nombreux bailleurs personnes physiques percevant des loyers modestes, la retenue de 5 % peut excéder l’IR théoriquement dû après application des abattements et des taux réduits. Dans ce cas, l’excédent de retenue est restituable sur demande de la DGI.
La retenue à la source sur les loyers modifie le circuit comptable du paiement des loyers pour les locataires soumis. La charge de loyer est enregistrée pour son montant brut (avant retenue), et la retenue prélevée est enregistrée dans un compte de tiers spécifique (dette envers l’État au titre des retenues à la source) jusqu’à son reversement à la DGI.
L’écriture comptable type lors du paiement d’un loyer de 50 000 dirhams avec retenue à la source de 5 % : débit du compte de charge de loyer pour 50 000 dirhams, crédit du compte de trésorerie pour 47 500 dirhams (montant versé au bailleur) et crédit du compte de retenue à la source à reverser pour 2 500 dirhams. Lors du reversement à la DGI : débit du compte de retenue à la source à reverser pour 2 500 dirhams, crédit du compte de trésorerie pour 2 500 dirhams.
Les entreprises soumises à l’obligation de retenue doivent adapter leurs procédures de règlement des fournisseurs pour intégrer ce nouveau prélèvement. Concrètement, cela suppose de paramétrer les outils comptables pour identifier automatiquement les paiements de loyers soumis à retenue, de modifier les ordres de virement vers les bailleurs pour n’envoyer que le montant net, et de mettre en place un calendrier de déclaration et de versement mensuel à la DGI.
La LF 2026 a instauré une retenue à la source de 5 % sur les loyers versés par les entreprises dont le chiffre d’affaires dépasse 50 millions de dirhams. Cette retenue modifie le circuit comptable et fiscal des paiements de loyers, impose de nouvelles déclarations mensuelles à la DGI et génère pour les bailleurs une avance d’IS ou d’IR imputable sur leur imposition annuelle. La mise en conformité avec cette nouvelle obligation suppose d’adapter les procédures de règlement, de paramétrer les outils comptables et de mettre en place le calendrier de déclaration mensuelle.
AOS, cabinet d’expertise comptable inscrit à l’OEC Maroc et basé à Casablanca Finance City, accompagne les entreprises marocaines dans la mise en conformité avec les nouvelles obligations de la LF 2026, notamment la retenue à la source sur les loyers. Contactez-nous pour un premier échange.
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